17 ottobre 2021
Aggiornato 17:00
Mercato immobiliare, affitti, inquinamento, graffiti

Da Assoedilizia analisi del 2008 e suggerimenti per il 2009

Le previsioni 2009 vedono elementi contrastanti: da un lato il calo dell’inflazione e del costo del denaro e quindi dei tassi dei mutui, dall’altro la riduzione della crescita economica

Anche a Milano e in Lombardia il 2008 è stato l’anno nel quale la crisi finanziaria si è riflessa sul mercato immobiliare. Nell’area milanese la flessione dei prezzi delle case – la prima dal 1997 - è stata mediamente del 6% (un po’ meno sensibile in regione) rispetto al 2007, le vendite sono scese del 20% e i tempi di vendita sono passati da 2-3 mesi a 6 mesi. Le previsioni 2009 vedono elementi contrastanti: da un lato il calo dell’inflazione e del costo del denaro e quindi dei tassi dei mutui, dall’altro la riduzione della crescita economica, e la contrazione dei consumi come conseguenza della riduzione della capacità complessiva di spesa della popolazione, la minore mobilità di lavoro e abitativa e l’incertezza . Ciò potrebbe tradursi, nel campo immobiliare, in una ulteriore flessione dei prezzi del 6-10% e in un calo delle compravendite del 10%.

Non ci sarà comunque il crack immobiliare verificatosi, ad esempio, in Usa, Gran Bretagna, Spagna: «Il mercato immobiliare italiano – afferma il presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici - ha un andamento poco dinamico (scarsa mobilità abitativa e ridotto ricorso al sistema dell’investimento a reddito per gli usi diversi dall’abitazione); le famiglie italiane che hanno comprato casa non si sono lanciate nella irresponsabile corsa alla speculazione arrivando, come negli Usa, a cambiar casa per fare un affare ed a finanziare anche le spese familiari con i finanziamenti dei mutui. Inoltre il patrimonio immobiliare italiano è stabilmente nelle mani di oltre 20 milioni di famiglie sensibilmente meno indebitate di quelle statunitensi ed europee; il flottante annuo è pari a meno del 2 % del valore di capitalizzazione degli immobili e quest’ultimo rappresenta oltre dieci volte la capitalizzazione della Borsa».

Ma la questione abitativa si conferma uno dei problemi di più rilevante impatto sociale. Secondo Assoedilizia, in Lombardia occorrono almeno 120.000 nuovi alloggi di edilizia residenziale pubblica, si prevede la costruzione nei prossimi 3 anni di 6.000 alloggi; a Milano e provincia le carenze sono di 30.000 unità, se ne prevede la costruzione di 1.800. E, sempre a proposito di affitti, nella città più dinamica del Paese la quota degli alloggi destinata a questo scopo è passata in venticinque anni dal 60% al 32%, in Lombardia dal 50% al 23%, mentre gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono nettamente insufficienti a rispondere alle esigenze abitative dei meno abbienti. Oltre 60.000 sono in regione le famiglie che non riescono a pagare l’affitto. Una boccata d’ossigeno potrebbe arrivare dalla disponibilità dei 200-250 milioni di euro stanziati dal governo per i mutui a tasso variabile che sono scesi rapidamente per conto loro, che potrebbero esser destinati a misure di incentivazione dell'investimento privato in edilizia abitativa in locazione. Il comparto casa, che ha usufruito dell’eliminazione dell’ICI sulla abitazione principale in proprietà (eccezion fatta per l’alloggio di lusso) è gravato di nuovi balzelli: riqualificazione energetica, nuovi valori catastali, a Milano l’»obbligo», in pratica, di cambiare 16.000 caldaie di riscaldamento perfettamente funzionanti. Il continuo aggravio della pressione fiscale ha indotto gli investitori istituzionali nell’immobile ad uscire dal settore, mentre un trattamento fiscale di favore privilegia lo sviluppo dei fondi immobiliari, i «mattoni di carta».

E veniamo così alla prima vana promessa: equiparare la tassazione dei redditi da locazione a quelli delle rendite finanziarie: cedolare secca al 20%. Non se ne è fatto niente, penalizzando chi concede case in affitto – il cui reddito, al netto di tasse ed oneri di manutenzione straordinaria ed altro si aggira attorno al 2% annuo del capitale investito – e impedendo di fatto l'emergere degli affitti in nero. Si è viceversa aperta la via al solito privilegio concesso ai poteri forti, in questo caso rappresentato dalle Siiq che sono esenti da imposta ed i cui soci vengono tassati con il sistema della cedolare secca . La carenza di alloggi in locazione costituisce non solo un dramma per decine di migliaia di famiglie, ma pure l’ostacolo più serio alla mobilità dei lavoratori che sempre più sono costretti a recarsi dove il lavoro c’è, ma si trovano di fronte il problema di trovare casa ad affitti accessibili. Problema che riguarda anche gli studenti universitari — 46.000 su un totale di 175.000 provengono da altre città — per evitare che Milano perda progressivamente il tradizionale ruolo di «capitale del sapere».

«E’ la conseguenza — continua Colombo Clerici — di una politica della casa miope e contraddittoria, foriera di tensioni sociali, le cui responsabilità principali vanno attribuite allo Stato il quale, non solo non costruisce case da trent’anni, ma penalizza con continui aggravi di imposte gli investitori di case in locazione che vedono il reddito in costante calo, come da Assoedilizia rilevato».

LE PROPOSTE - Innanzitutto tassare l'immobile per il reddito che produce anziché per il suo valore di mercato; equiparare la tassazione dei redditi immobiliari a quella delle rendite finanziarie; quindi attuare forme e formule per agevolare la locazione con sgravi fiscali per chi loca e una collaborazione tra operatori pubblici e privati; rinnovare per la città di Milano l’accordo proprietari-inquilini sul cosiddetto contratto di locazione agevolato, fermo dal 2002; introdurre la libera locazione temporanea in vista di Expo 2015 e per le esigenze abitative di una Città dallo spiccato dinamismo ,qual è la nostra.

-D'altronde il progetto di housing sociale, studiato dalla Amministrazione ( progetto opportuno, ma largamente insufficiente), non vale a rilanciare la locazione come risposta di sistema in grado di dare una sterzata forte al problema del bisogno abitativo : non dei meno abbienti ( perché qui si tratta di dare la casa a chi non la può pagare ne' in tutto,ne' in parte, mentre l'housing sociale implica un costo ,sia pure calmierato),ma neppure delle classi intermedie che richiederebbero una grande offerta in locazione.
Quello dell'housing sociale è un intervento di nicchia, basato su trattative private e convenzioni tra il Comune e gli operatori e fondato, se possibile, sull'intervento ad adiuvandum di enti di solidarietà: come tale, in grado, al massimo, di produrre qualche migliaio di nuovi alloggi, mentre ci vuol ben altro

-Se la questione abitativa resta al centro dell’interesse di Assoedilizia, essa da molti anni cura anche aspetti non secondari del vivere in collettività: tra questi l’inquinamento e il decoro urbano. L’inquinamento atmosferico, che dipende per l’80% dal traffico e solo per il 16% dal riscaldamento, provoca un aumento dei decessi del 6%. A Milano circolano ogni giorno lavorativo 1,3 auto per abitante in quanto almeno 600.000 autoveicoli provengono da fuori città; il che ne fa una delle città con maggior traffico e con maggior inquinamento atmosferico del mondo, fuorilegge anche per le normative europee. Ad esso si tenta di porre rimedio, con risultati meno apprezzabili di quanto si potrebbe ottenere, con provvedimenti vari, tra i quali Ecopass (calo dell’1% dell’inquinamento), che per dare risultati validi dovrebbe essere esteso all’intera area urbana e comprendere anche moto e motorini, grandi inquinatori.

INQUINAMENTO ACUSTICO - Stesso discorso per l’inquinamento acustico, dovuto principalmente al traffico automobilistico e di motocicli privati (56%): il Comune, completato con notevole ritardo il cosiddetto piano di azzonamento che prevede la mappatura dei quartieri cittadini più o meno rumorosi non adotta i provvedimenti conseguenti per eliminare le situazioni fuorilegge. In caso di inadempienza comunale, dovrebbe essere la Regione a sostituirsi al Comune: cosa che evidentemente non ha intenzione di fare.
Ma andrebbe anche condotta una campagna di contrasto ai fracassoni del giorno e della notte: rombi e boati di moto e motorini (controlli e sanzioni per le violazioni), schiamazzi e baraonde, anche«concertistiche»,ad ogni pie' sospinto.

DECORO URBANO - In tema di decoro urbano, gravemente leso dai graffiti, il problema è ancora aperto. Assoedilizia, che aveva chiesto ed ottenuto che la pubblica amministrazione, attraverso l’Amsa, provvedesse agli interventi di eliminazione dei graffiti, constata il buon risultato raggiunto con la ripulitura gratuita di diverse migliaia di edifici pubblici e privati cittadini; ma rileva che poi gli imbrattatori sono tornati alla carica con maggiore veemenza e procurando danni assai rilevanti. « C’é ancora molto da fare, i palazzi imbrattati sono oltre 20.000 – dice Colombo Clerici –. Ma l’operazione antigraffiti sarebbe più efficace se a livello governativo si adottassero leggi più severe contro gli imbrattatori e il divieto di vendere bombolette ai minori senza giustificato motivo e di detenere le stesse durante cortei e manifestazioni: invece tali provvedimenti vengono continuamente rinviati.«
Assoedilizia ha effettuato, nel corso del 2008, iniziative ed interventi per il decoro urbano (graffiti e problema piccioni) la sicurezza della casa, per ridurre il consumo energetico, per il potenziamento dell’attività turistica, elemento di competitività di una città europea come è Milano, per i collegamenti infrastrutturali ferroviari con Genova e con la Svizzera (piano Terzo Valico e AlpTransit ) e quindi il Centro-Europa, per il recupero e la valorizzazione dei luoghi storici di Milano.