26 giugno 2019
Aggiornato 20:30
Rapporto Censis 2014

Dimezzato il mercato immobiliare

Nel settore residenziale si è passati dalle 807mila abitazioni compravendute prima della crisi, alle 403mila del 2013, tornando al volume di scambi del 1984: un arretramento di trent'anni. Stesso vale per gli altri segmenti del mercato. Persi 57,7 miliardi di fatturato.

ROMA - Dimezzato il mercato immobiliare. Dopo aver conosciuto un decennio «ruggente» (1997-2007), con la crisi il mercato immobiliare si è letteralmente dimezzato. Nel settore residenziale si è passati dalle 807mila abitazioni compravendute nel 2007 alle 403mila del 2013, tornando al volume di scambi del 1984: un arretramento di trent'anni. È quanto emerge da un dossier di analisi di Rur e Censis. Anche nel confronto con il 2008, il primo anno di forte flessione del mercato residenziale, il calo al 2013 è comunque molto rilevante, con un fatturato che è passato da 112 miliardi di euro ad appena 68 miliardi (-39,7%). 

-50% MERCATO NON RESIDENZIALE - Stesso vale per gli altri segmenti del mercato non residenziale, che registrano dinamiche simili: tra il 2008 e il 2013 -50,9% il fatturato per il settore uffici, -55,1% per il settore commerciale (negozi), -50,6% per il mercato dei capannoni industriali. Il fatturato del mercato immobiliare non residenziale è passato tra il 2008 e il 2013 da 25,4 miliardi di euro ad appena 12,1 miliardi. 

PERSI 57,7 MILIARDI DA 2008 - In definitiva, il fatturato complessivo del settore immobiliare (residenziale e non residenziale) è diminuito dai 137,3 miliardi di euro del 2008 ai 79,6 miliardi del 2013, con una riduzione di 57,7 miliardi, che equivalgono a tre volte il fatturato della Fiat e a quasi la metà dell'Eni. È come se in questi anni - afferma il Censis - i quattro principali gruppi della grande distribuzione in Italia (Coop, Conad, Selex ed Esselunga) fossero scomparsi.

INVERSIONE DI TENDENZA SOLO DA 2015 - Nonostante alcuni segnali positivi, la previsione del Censis è che per il 2014 ci possa essere solo un modesto segnale di inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un volume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fine anno, cioè un valore appena superiore a quello registrato nel 2013. Quest'anno va considerato di transizione. Lo smottamento verso il basso si sta fermando, ma il mercato non ha ancora la forza di risalire, osserva il Censis. La possibile inversione di tendenza non è prevedibile possa avvenire prima della metà del 2015. Tra i fattori positivi si segnalano un incremento nell'erogazione dei mutui, che a luglio 2014 ha riguardato 118mila famiglie rispetto alle 90mila dell'anno precedente, e i provvedimenti di incentivo dello Sblocca Italia, che però avranno effetto dal prossimo anno. Sul lato negativo «ci sono la mazzata autunnale di tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi) e soprattutto la riduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal 2008), che continua a determinare una debolezza della domanda solvibile», sottolinea il Censis.

-26,7% VALORE AGGIUNTO EDILIZIA - Il valore aggiunto prodotto dall'industria edilizia in Italia nel 2013 è inferiore, in termini reali, del 26,7% rispetto a quello del 2007, l'anno precedente all'inizio della crisi. Per l'Unione europea a 28 Paesi la riduzione è stata molto inferiore (-18,8%), mentre la sola Germania ha visto un'ulteriore espansione del settore (+3,6%). Un andamento analogo ha riguardato gli investimenti, passati in Italia dai 174 miliardi di euro del 2007 ai 142 miliardi del 2013, con una caduta in termini reali del 28,7%.

TANTI «LAVORETTI» - Nell'edilizia residenziale - spiega il Censis - si registra non solo un ridotto volume di nuovi interventi, ma anche il progressivo passaggio dall'attività costruttiva a una prevalenza di manutenzione e recupero diffuso, che rappresenta attualmente il 69% degli investimenti complessivi in edilizia residenziale. Ciò spiega la grave crisi delle imprese edilizie strutturate e dell'occupazione regolare, e al contrario la crescita del sommerso. Secondo un'indagine del Censis condotta a marzo 2014, 1,7 milioni di famiglie avevano effettuato lavori di ristrutturazione della propria abitazione nell'anno precedente, ma ben 4,5 milioni, pur avendoli programmati, li avevano rinviati a un periodo successivo.

BUROCRAZIA LENTA - Secondo il Censis poi dalla burocrazia arriva il colpo di grazia per edilizia e trasformazioni urbane. Per la costruzione di un semplice edificio (tipo capannone industriale) in Italia sono necessari in media per le sole autorizzazioni 234 giorni, mentre in Germania ne bastano 97 e in Gran Bretagna 88. In Italia i tempi per le autorizzazioni sono due volte e mezza superiori a quelli tedeschi e britannici. E nel 2014 il nostro Paese ha perso ben 11 posizioni rispetto al 2013 quanto a tempi per le autorizzazioni edilizie, collocandosi nella fascia dei Paesi meno efficienti. La burocrazia, con i suoi numerosi passaggi procedurali, rappresenta un fattore di scoraggiamento all'investimento immobiliare, con effetti deleteri sull'industria delle costruzioni e sull'occupazione. Mentre nei Paesi europei per arrivare dal progetto al cantiere per medi interventi di riqualificazione urbana si impiegano fra i 10 e i 14 mesi, in Italia occorrono più di 3 anni (quando il processo va a buon fine e non resta incagliato nelle secche delle varie burocrazie statali, regionali e comunali).