Il mercato dei mutui sotto la lente del Gruppo Tecnocasa

MILANO - Proseguono le nuove e inedite rilevazioni dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - sezione mediazione creditizia - sul mercato dei mutui per approfondire in modo scientifico e dettagliato la situazione italiana ed individuarne caratteristiche e tendenze.
Le analisi sono possibili grazie alla capillarità delle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, presenti in buona parte delle province italiane, per un totale di circa 330 agenzie affiliate.

ANALISI DELLE FINALITA’
Perché si sottoscrive un mutuo ipotecario

Nelle precedenti indagini abbiamo osservato le caratteristiche del mutuatario tipo ed i prodotti finanziari che predilige. Questo terzo appuntamento con l’Osservatorio Creditizio del Gruppo Tecnocasa verterà sull’analisi delle motivazioni che spingono il mutuatario ad accendere il mutuo. I risultati permetteranno di delineare le esigenze sottostanti la richiesta di un finanziamento facendo emergere le tendenze in atto nel nostro Paese e nelle relative Macroaree.

Viste le molteplici finalità per le quali gli istituti di credito possono erogare mutui ipotecari, si è preferito procedere per categorie di finalità suddividendole come segue:
• «Acquisto»: si intende un finanziamento acceso allo scopo di acquistare un immobile. All’interno dell’analisi verrà specificata quale percentuale è destinata all’acquisto della «prima casa», per la quale il mutuatario avrà diritto alle agevolazioni fiscali previste dalla legge.
• «Sostituzione e Surroga»: è il finanziamento dedicato a chi non è soddisfatto di quello che attualmente sta rimborsando e decide quindi di rivolgersi al mercato per provvedere alla sostituzione. In questo caso non vi è dunque alcuna compravendita. Nel dettaglio verrà indicata quale percentuale del campione riguarda l’istituto della «Surroga» che il Decreto Bersani ha delineato e istituzionalizzato nel 2007.
• «Ristrutturazione e Costruzione»: questa classe di finalità accorpa tutti quei finanziamenti richiesti per provvedere in autonomia alla realizzazione della propria abitazione e quindi alla costruzione ex-novo della stessa oppure all’acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione.
• «Altre finalità»: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti. Es. liquidità, consolidamento, acquisto di spazi non residenziali.

A livello nazionale, il principale scopo alla base della sottoscrizione di un mutuo è la compravendita immobiliare. L’83% del campione infatti rientra nella finalità «Acquisto».
La «Sostituzione e Surroga» è al secondo posto, in questo caso per sostituirne uno preesistente. Stiamo parlando dell’11% del campione, persone che di propria iniziativa o attraverso l’ausilio di un consulente indipendente e specializzato, riescono a sfruttare al meglio sia i trend monetari internazionali, sia le politiche commerciali dei singoli istituti di credito, ottimizzando l’impegno economico legato al bene immobiliare di proprietà.
La categoria «Altre finalità» incide sul campione con il 4%, mentre quella riguardante la «Costruzione e Ristrutturazione» con il 2%.
Nell’ambito della finalità «Acquisto», che come detto in precedenza comprende l’83% della base statistica, ben l’80% attiene l’acquisto della «prima casa» e solo il 3% riguarda la spesa immobiliare che non prevede agevolazioni fiscali.
Nella categoria «Sostituzione e Surroga», che incide per l’11%, si rileva che il 9% della quota si riferisce all’istituto della surroga, mentre il restante 2% a prodotti con altre finalità di sostituzione.

Suddividendo il campione nelle cinque Macroaree che compongono la penisola, emergono differenti trend in merito alle finalità sottostanti le erogazioni di mutui.
Nelle aree del Nord si evidenzia la preponderanza della finalità «Acquisto» con un picco dell’88% registrato nella Macroarea Nord-Orientale, seguita dalla vicina Macroarea Nord-Occidentale con l’86%.
In quattro Macroaree su cinque la quota «Sostituzione e Surroga» è compresa tra l’11% e il 12%. La percentuale è inferiore solo nell’Italia Nord-Orientale che registra il 7% di mutui sostituiti.
La finalità «Costruzione e Ristrutturazione» è presente per lo più nella Macroarea Centrale, con il 5%, e nella Macroarea Meridionale con il 4%.
Da segnalare il trend che riguarda l’aggregato compreso nella categoria «Altre Finalità» (liquidità, consolidamento, acquisto di spazi non residenziali) che al Nord e al Centro va dal 2% al 4%, mentre nell’Italia Meridionale e Insulare raddoppia, rispettivamente 8% e 7%. In queste ultime due Macroaree è in aumento l’acquisto di immobili di tipo «non residenziale» ovvero ad uso non abitativo, mentre le voci di consolidamento e liquidità restano in linea con quelle registrate nelle Macroaree Nord e Centro.

Nel corso dei primi mesi dell’anno si segnala un calo della finalità «Sostituzione e Surroga». Dai massimi registrati nel 2009 quando il fenomeno rappresentava oltre il 20% del mercato, ad oggi la rilevazione si attesta al 7%. E’ evidente che l’aumento dei parametri di riferimento, soprattutto dei tassi variabili, unita agli aumenti dei costi applicati dagli istituti di credito sui prodotti di questo tipo (Spread), hanno disincentivato i potenziali clienti. Cresce di conseguenza la finalità «Acquisto» con l’88%, di cui ben l’85% del campione riguarda la «prima casa».
Le categorie «Costruzione e Ristrutturazione» e «Altre Finalità» rimangono stabili ai valori registrati nel 2010.
Successivamente al decreto Bersani sono calate sostituzioni e surroghe.
Possiamo affermare che in questo inizio anno il mercato dei mutui ipotecari ed in generale i prodotti bancari sono sempre più incentrati sull’acquisto dell’abitazione.