31 marzo 2020
Aggiornato 08:30
Casa & Fisco

Cedolare secca? Valutare in concreto singoli casi

Confedilizia: «Necessario, in particolare, confrontare i canoni applicabili per i contratti liberi e per quelli agevolati»

ROMA - Per decidere se applicare la cedolare secca sugli affitti oppure il tradizionale regime fiscale previsto per i redditi da locazione, i proprietari interessati dovranno considerare una serie di fattori e di variabili che non si risolvono nel solo livello di reddito e della relativa aliquota Irpef. Fattori e variabili che rendono necessario verificare caso per caso le situazioni con riferimento ad ogni sin-golo contratto preso in esame.
Lo segnala la Confedilizia, ricordando che il nuovo regime fiscale – disciplinato dal decreto le-gislativo in materia di federalismo municipale, approvato dal Parlamento ma non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale – potrà trovare concreta applicazione solo allorquando sarà emanato il prov-vedimento dell’Agenzia delle entrate previsto dal citato decreto.

La valutazione circa la convenienza della cedolare secca – rileva la Confedilizia, che fin da su-bito ha diffuso simulazioni che facevano riferimento al reddito, ma che ipotizzavano uguali canoni qualunque fosse il tipo di contratto considerato – dipende anzitutto dal tipo di contratto utilizzato, che vede confrontarsi essenzialmente due fattispecie: il contratto libero, di durata di 4 anni più 4, con canone liberamente fissato da proprietario e inquilino, e il contratto agevolato (cosiddetto «concordato»), di durata di 3 anni più 2, con canone stabilito da locatore e conduttore nell’ambito delle fasce previste dagli Accordi territoriali stipulati fra le Parti sociali. Per il primo tipo di contratto, come noto, l’aliquota della cedolare secca è prevista al 21%; per il secondo, l’aliquota è prevista al 19%. La prima delle valutazioni da farsi, dunque, attiene – oltre che alla diversa durata dei due tipi di contratto – al confronto fra il canone liberamente stabilito fra le parti e il canone fissato nel rispetto dell’Accordo territoriale di riferimento siglato dalla Confedilizia con i Sindacati inquilini.

Le altre considerazioni da farsi – rileva ancora la Confedilizia – riguardano invece le ulteriori variabili che caratterizzano il nuovo regime fiscale in relazione a quello tradizionale, ricordando che la cedolare secca assorbe l’Irpef, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. E in particolare: l’ammontare del reddito che il proprietario interessato ricava da fonti diverse dall’immobile locato (es.: reddito da lavoro) e la relativa aliquota Irpef applicabile in ragione dello scaglione di appartenenza; l’aliquota dell’addizionale regionale e quella dell’addizionale comunale Irpef, variamente stabilite dagli enti impositori, a volte anche distinguendo per fasce di reddito (con un sistema analogo agli scaglioni Irpef); l’incidenza dell’aggiornamento annuale del canone (in or-dine al quale peseranno le prossime dinamiche inflazionistiche), variamente applicato nei contratti di locazione ma inibito in caso di utilizzo della cedolare secca; le deduzioni e le detrazioni fiscali e-ventualmente spettanti al proprietario, che impongono di valutare l’influenza che la scelta dell’uno o dell’altro trattamento fiscale del canone di locazione potrebbe avere sul complessivo carico fiscale del proprietario.

In ogni caso – ribadisce in conclusione la Confedilizia – la valutazione di convenienza della cedolare secca va operata in relazione ad ogni singolo contratto, non dimenticando che alcune con-siderazioni potranno essere fatte solo sulla scorta del testo del citato provvedimento dell’Agenzia delle entrate, chiamato a stabilire, entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legisla-tivo, le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare, le modalità di versamento dell’imposta in acconto (nella misura dell’85% per l’anno 2011 e del 95% dal 2012) e a saldo nonché «ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa», ai fini dell’attuazione delle nuove disposizioni.

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